Inwestycja modułowa pod presją – skuteczne zabezpieczenie interesów inwestora

Wyzwanie

Inwestor prywatny zawarł umowę na realizację kompleksowej inwestycji budowlanej o wartości 1,408 mln zł, obejmującej budowę kilku obiektów mieszkalnych w technologii modułowej. Po wpłacie ponad 1,15 mln zł, w tym 710 tys. zł tytułem zaliczki, wykonawca nie rozpoczął robót w uzgodnionym zakresie. Mimo licznych wezwań i prób mediacji inwestor nie uzyskał satysfakcjonujących wyjaśnień ani harmonogramu prac. W miarę narastania opóźnień pojawiło się ryzyko utraty środków oraz odpowiedzialności wobec podwykonawców.

Na czym polegał główny problem?

Głównym problemem było odzyskanie kontroli nad inwestycją i zapewnienie realnego zabezpieczenia finansowego bez konieczności natychmiastowego kierowania sprawy do sądu.

Co to oznaczało w praktyce?

• Ryzyko utraty wpłaconej zaliczki w wysokości 710 tys. zł.
• Ryzyko odpowiedzialności inwestora wobec podwykonawców wykonawcy.
• Ryzyko przedłużającego się sporu bez formalnego rozstrzygnięcia.
• Ryzyko braku realnych instrumentów egzekwowania roszczeń w przypadku dalszej bezczynności wykonawcy.

Strategia działania

Nasza strategia zakładała dwutorowe działanie – przygotowanie silnej podstawy prawnej do odstąpienia od umowy oraz jednoczesne stworzenie przestrzeni do negocjacji prowadzących do bezpiecznego porozumienia.

• Oświadczenie o odstąpieniu od umowy – opracowaliśmy i skierowaliśmy do wykonawcy oświadczenie na podstawie art. 635 Kodeksu cywilnego, żądając zwrotu zaliczki w wysokości 710 500 zł.
• Wezwania do zapłaty i stanowiska wobec podwykonawców – przygotowaliśmy pisma zabezpieczające inwestora przed roszczeniami podwykonawców wykonawcy.
• Negocjacje z wykonawcą – doprowadziliśmy do podpisania porozumienia kończącego spór bez konieczności postępowania sądowego.
• Ustanowienie zabezpieczeń – dopilnowaliśmy wystawienia weksli in blanco przez spółkę i jej prezesa oraz gwarancji zapłaty na kwotę równą zaliczce.

Co przesądziło o skuteczności działania?

Decydujące znaczenie miało równoległe prowadzenie dwóch ścieżek działania. Przygotowanie solidnej podstawy prawnej do odstąpienia od umowy dawało inwestorowi silną pozycję negocjacyjną, a jednocześnie utrzymanie profesjonalnego kanału komunikacji z wykonawcą umożliwiło zawarcie porozumienia bez eskalacji sporu do sądu. Wynegocjowanie zabezpieczeń w postaci weksli i gwarancji osobistej zarządu wykonawcy dało inwestorowi realne narzędzia egzekucji na wypadek niewykonania porozumienia.

Kiedy inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane z powodu opóźnienia wykonawcy?

Zgodnie z art. 635 Kodeksu cywilnego, stosowanym do umów o roboty budowlane na podstawie art. 656 § 1 k.c., inwestor może odstąpić od umowy, jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby zdołał je ukończyć w umówionym terminie. Uprawnienie to przysługuje inwestorowi jeszcze przed upływem terminu wykonania umowy i bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu, co odróżnia je od ogólnych zasad odstąpienia od umów wzajemnych. Skutkiem odstąpienia jest obowiązek zwrotu wzajemnych świadczeń stron, w tym zwrotu wypłaconej zaliczki przez wykonawcę.

Zakres naszych działań

• Przygotowanie i skierowanie do wykonawcy oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
• Przygotowanie wezwań do zapłaty oraz stanowisk wobec roszczeń podwykonawców.
• Prowadzenie negocjacji z wykonawcą zakończonych podpisaniem porozumienia.
• Ustanowienie zabezpieczeń w postaci weksli in blanco i gwarancji zapłaty.

Kluczowe przeszkody – jak je pokonano?

• Brak reakcji wykonawcy na wezwania – wprowadziliśmy konsekwentną sekwencję pism i terminów, które stworzyły podstawę do formalnego odstąpienia od umowy.
• Zagrożenie utraty wysokiej zaliczki – wynegocjowaliśmy ustanowienie weksli i gwarancji osobistej, które realnie zabezpieczyły roszczenia inwestora.
• Roszczenia podwykonawców – opracowaliśmy jednolitą linię argumentacyjną, wykazując brak podstaw do kierowania roszczeń wobec inwestora.
• Napięta relacja z wykonawcą – utrzymaliśmy profesjonalny kanał komunikacji, umożliwiający zawarcie porozumienia bez eskalacji sporu do sądu.

Jaki był efekt biznesowy i prawny?

Inwestor uzyskał pisemne porozumienie z wykonawcą oraz formalne zabezpieczenia finansowe, unikając kosztownego postępowania sądowego.

• Pisemne porozumienie z wykonawcą, które zastąpiło niepewną sytuację prawną jasnym zobowiązaniem.
• Gwarancja zapłaty na kwotę 710 500 zł, stanowiąca pełne zabezpieczenie roszczenia głównego.
• Weksle in blanco jako dodatkowy instrument ochrony interesów klienta.
• Możliwość polubownego dokończenia inwestycji lub egzekucji zabezpieczeń w razie dalszych uchybień.

Jakie wnioski możesz wyciągnąć z tej sprawy?

• Wczesne reagowanie na symptomy niewykonania umowy pozwala uniknąć długotrwałych sporów sądowych.
• Instrumenty zabezpieczające, takie jak weksle i gwarancje zapłaty, dają inwestorowi realne narzędzia egzekwowania roszczeń.
• Formalizowanie ustaleń na piśmie i monitorowanie terminów wykonania ma znaczenie nawet przy relacjach, które początkowo przebiegają bez zastrzeżeń.
• Równoległe przygotowanie podstawy prawnej do odstąpienia i przestrzeni do negocjacji zwiększa szanse na porozumienie bez drogi sądowej.

Zmagasz się z opóźnieniami wykonawcy w realizacji Twojej inwestycji?

Przeanalizujemy Twoją sytuację i zaproponujemy strategię zabezpieczenia roszczeń, która pozwoli odzyskać kontrolę nad inwestycją.