Roszczenie regresowe dewelopera wobec wykonawcy i podwykonawców – jak przygotować się do procesu?

Roszczenie regresowe – co warto wiedzieć?

• Główną podstawę prawną dla regresu dewelopera za wady robót stanowi art. 471 Kodeksu cywilnego (odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania). Pomocniczo stosuje się art. 415 lub art. 441 § 3 Kodeksu cywilnego, gdy szkoda wynika z czynu niedozwolonego.
• Jak to działa? Usuwasz wadę lub wypłacasz klientowi odszkodowanie, a następnie żądasz zwrotu kosztów od wykonawcy albo podwykonawcy odpowiedzialnego za wadę.
• Termin przedawnienia w relacjach między przedsiębiorcami wynosi zwykle 3 lata, przy czym początek jego biegu oraz sposób liczenia zależą od przyjętej podstawy prawnej.
• O skuteczności roszczenia decyduje wykazanie wady, związku między wadą a szkodą, faktyczne poniesienie kosztu oraz – jeśli to możliwe – wcześniejsze poinformowanie wykonawcy o wadzie i danie mu możliwości jej usunięcia.

Roszczenie regresowe – co to jest i kiedy powstaje?

Roszczenie regresowe – w znaczeniu używanym w artykule – to prawo do żądania zwrotu środków od osoby odpowiedzialnej za szkodę, po tym gdy uprawniony sam tę szkodę naprawił lub wypłacił odszkodowanie.

W kontekście stosunków deweloper–wykonawca chodzi najczęściej o sytuację, w której deweloper ponosi koszty związane z wadami robót wykonanych przez wykonawcę lub podwykonawcę, a następnie dochodzi zwrotu tych kosztów.

Klasyczny scenariusz w budownictwie:

1. W budynku pęka rura z winy podwykonawcy-hydraulika.
2. Zalaniu ulega mieszkanie klienta i części wspólne.
3. Klient dochodzi roszczenia od dewelopera jako strony umowy deweloperskiej.
4. Deweloper usuwa wadę lub wypłaca odszkodowanie – ponosi koszt 50 000 zł.
5. Deweloper występuje wobec wykonawcy lub podwykonawcy z żądaniem zwrotu poniesionych kosztów.

Regres zasadniczo powstaje wtedy, gdy najpierw zapłacisz odszkodowanie lub pokryjesz koszt naprawy. Przy roszczeniu odszkodowawczym nie zawsze jest konieczne wcześniejsze rzeczywiste wydatkowanie środków, bo wszystko zależy od tego, jak zostanie zdefiniowana szkoda i jej wysokość.

Regres w Kodeksie cywilnym – jakie są podstawy prawne?

Wybór właściwej podstawy prawnej ma kluczowe znaczenie procesowe. Poniżej przedstawiamy trzy główne ścieżki – od najczęściej stosowanej do pomocniczych.

Podstawowa ścieżka: art. 471 Kodeksu cywilnego – odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania

Art. 471 k.c. jest w praktyce najważniejszą podstawą roszczenia dewelopera wobec wykonawcy za wady robót budowlanych.

Art. 471 k.c.:

„Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.

Aby skutecznie dochodzić roszczenia na tej podstawie, należy wykazać:

• nienależyte wykonanie umowy przez wykonawcę,
• szkodę po stronie dewelopera (poniesiony koszt),
• związek przyczynowy między nienależytym wykonaniem a szkodą.

Termin przedawnienia wynosi zwykle 3 lata od dnia, w którym dłużnik powinien zapłacić dochodzoną kwotę (art. 118 k.c.). Dokładny początek biegu terminu zależy jednak od tego, kiedy powstała szkoda, kiedy powstał obowiązek zapłaty oraz czy wcześniej doszło do wezwania do zapłaty na podstawie art. 455 k.c.

Alternatywna ścieżka: art. 415 i art. 441 § 3 Kodeksu cywilnego – tzw. odpowiedzialność deliktowa

Art. 441 § 3 k.c. – przepis ten może mieć zastosowanie w sytuacji, gdy deweloper naprawił szkodę albo zaspokoił roszczenia poszkodowanego, choć szkoda została spowodowana zawinionym działaniem innego podmiotu.

Art. 415 k.c. wchodzi w grę pomocniczo, gdy działanie wykonawcy lub podwykonawcy stanowi samodzielny czyn niedozwolony i istnieje bezpośredni związek przyczynowy z poniesioną szkodą. W praktyce obie te drogi uzupełniają art. 471 k.c., a nie zastępują go jako podstawy głównej.

Znaczenie treści umowy

Niezależnie od wyboru ustawowej podstawy prawnej, zakres i skuteczność regresu są w dużej mierze determinowane przez zapisy umowne. W relacjach między przedsiębiorcami dopuszczalne jest ograniczanie odpowiedzialności (z wyjątkiem szkody wyrządzonej umyślnie – art. 473 § 2 k.c.). Przed skierowaniem roszczenia regresowego należy zweryfikować:

• postanowienia wyłączające odpowiedzialność za tzw. „szkody pośrednie”, które w praktyce mogą obejmować m.in. roszczenia osób trzecich czy utracone korzyści;
• limity kwotowe odpowiedzialności, np. do określonego % wartości kontraktu, które mogą skutecznie ograniczyć kwotę możliwą do odzyskania;
• postanowienia ograniczające odszkodowanie do kary umownej (art. 484 § 1 k.c.) – należy zbadać, czy umowa nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania uzupełniającego ponad karę umowną albo nie traktuje kary jako pełnej kompensacji określonego naruszenia;
• procedury odbioru oraz procedury reklamacyjne, które mogą zawierać termin na zgłaszanie wadliwości pod rygorem utraty roszczeń.

Solidarność ustawowa

Art. 376 w zw. z art. 647¹ k.c. dotyczy innej sytuacji niż odpowiedzialność za wady robót. Art. 647¹ k.c. reguluje solidarną odpowiedzialność inwestora i generalnego wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy, a nie odpowiedzialność wobec nabywcy za wady wykonania.

Jeżeli inwestor zapłacił podwykonawcy wynagrodzenie na podstawie art. 647¹ k.c., może następnie dochodzić zwrotu od wykonawcy na podstawie art. 376 k.c. albo w drodze wstąpienia w prawa zaspokojonego wierzyciela (art. 518 k.c.). Jest to więc inna sytuacja niż regres dotyczący kosztów usunięcia wad.

Postępowanie regresowe – jak wygląda w praktyce?

Odzyskiwanie środków nie następuje automatycznie. Skuteczne postępowanie regresowe wymaga systematycznego gromadzenia materiału dowodowego na każdym etapie, poczynając od momentu stwierdzenia wady.

Etap „0”: Zawiadomienie wykonawcy

Przed przystąpieniem do samodzielnego usuwania wady warto – a w wielu przypadkach należy – zawiadomić wykonawcę o jej wystąpieniu i wezwać go do udziału w oględzinach lub naprawie. Pominięcie tego kroku może później osłabić pozycję przed sądem, gdyż wykonawca będzie uprawniony do kwestionowania:

• zasadności i zakresu przeprowadzonej naprawy;
• wysokości poniesionego kosztu (twierdzenie o zbyt szerokim zakresie lub zawyżonych cenach);
• związku między jego działaniem a wadą ujawnioną po naprawie.

Udokumentowanie wezwania wykonawcy do udziału we wskazanej wyżej procedurze (pismo lub e-mail z potwierdzeniem odbioru) znacząco wzmacnia pozycję w przyszłym postępowaniu sądowym.

Etap 1: Zgromadzenie materiału dowodowego

Aby skutecznie dochodzić roszczenia, trzeba zgromadzić dowody potwierdzające wadliwe wykonanie prac, powstanie szkody, jej wysokość oraz związek między działaniem lub zaniechaniem wykonawcy a powstałą szkodą. W szczególności warto przygotować następujące dowody:

• protokołu stwierdzenia wady, podpisanego przez klienta, wraz z dokumentacją fotograficzną uszkodzeń oraz wskazaniem daty ich ujawnienia lub powstania;
• opinii technicznej rzeczoznawcy, potwierdzającej przyczynę powstania wady, w szczególności wskazującej, czy wynika ona z błędu montażowego, wady materiałowej albo niezgodności wykonania z projektem lub zasadami sztuki budowlanej;
• dowodu potwierdzającego związek między wadą a działaniem konkretnego wykonawcy; opinia techniczna powinna jasno wskazywać, że wada nie wynika ze zwykłego zużycia, nieprawidłowego użytkowania lokalu lub budynku przez klienta ani z innych przyczyn niezależnych od wykonawcy;
• dowodów potwierdzających konieczność i rynkowy charakter naprawy, w szczególności ofert porównawczych pochodzących od co najmniej dwóch albo trzech podmiotów wykonujących analogiczne prace naprawcze. W praktyce procesowej wykonawca często kwestionuje zarówno zasadność zakresu wykonanych prac, jak i wysokość poniesionych kosztów, dlatego wykazanie ich ekonomicznego uzasadnienia ma istotne znaczenie.

Etap 2: Dowód spełnienia świadczenia

Dochodzenie roszczenia regresowego jest z reguły możliwe dopiero po faktycznym spełnieniu świadczenia, a więc po rzeczywistym poniesieniu kosztu naprawy albo wypłacie odszkodowania. Z tego względu konieczne jest przedstawienie dowodów potwierdzających, że świadczenie zostało rzeczywiście wykonane. W szczególności warto zgromadzić następujące dokumenty:

• faktury za wykonane prace naprawcze wraz z potwierdzeniami ich zapłaty, potwierdzających rzeczywiste poniesienie kosztów usunięcia wady;
• potwierdzenie przelewu odszkodowania na rachunek klienta, jeżeli szkoda została naprawiona przez zapłatę określonej kwoty pieniężnej;
• protokół odbioru prac naprawczych, podpisany przez klienta, zawierającego potwierdzenie usunięcia wady oraz brak zastrzeżeń co do wykonanych prac, co stanowi dowód, że świadczenie zostało faktycznie i skutecznie spełnione.

Etap 3: Kalkulacja i uzasadnienie wysokości roszczenia

Wysokość dochodzonego roszczenia powinna odpowiadać rzeczywiście poniesionym kosztom i być wykazana za pomocą dokumentów. Oznacza to konieczność przedstawienia dowodów pozwalających na precyzyjne ustalenie zarówno zakresu wykonanych prac, jak i ich wartości. Jeżeli naprawa została wykonana siłami własnymi dewelopera, zasadne jest sporządzenie dokumentacji wewnętrznej potwierdzającej wysokość poniesionych kosztów. W szczególności warto posiadać notę obciążeniową wraz z kosztorysem powykonawczym, kartami pracy i wyceną roboczogodzin odpowiadającą stawkom rynkowym.

Obowiązek ograniczenia szkody

Wierzyciel nie może przerzucać na dłużnika kosztów zbędnych, nadmiernych ani niezwiązanych z usunięciem szkody. Roszczenie regresowe obejmuje tylko te wydatki, które były obiektywnie potrzebne i ekonomicznie uzasadnione. Jeżeli zakres prac naprawczych albo ich koszt okażą się zawyżone lub nieproporcjonalne do stwierdzonej wady, dłużnik może kwestionować wysokość dochodzonej kwoty. Dlatego warto zadbać o wykazanie rynkowego charakteru kosztów naprawy, np. przez zebranie ofert porównawczych, kosztorysów i pełnej dokumentacji wykonanych prac.

Roszczenie regresowe – wezwanie do zapłaty jako pierwszy krok

Przed skierowaniem sprawy do sądu zasadne jest wcześniejsze skierowanie pisemnego wezwania do zapłaty, doręczonego w sposób pozwalający wykazać jego odbiór, w szczególności listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Ta czynność ma istotne znaczenie zarówno dla terminu, od którego można skutecznie żądać zapłaty, jak i dla ewentualnego rozstrzygnięcia o kosztach procesu.

1. Wezwanie do zapłaty może mieć znaczenie dla ustalenia momentu, od którego można skutecznie żądać zapłaty. Jeżeli termin zapłaty nie wynika z umowy ani z charakteru zobowiązania, stosuje się art. 455 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym świadczenie powinno zostać spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika. W praktyce data doręczenia wezwania może decydować o początku naliczania odsetek za opóźnienie.

Wcześniejsze skierowanie wezwanie do zapłaty ma znaczenie również przy rozliczeniu kosztów postępowania przed sądem. Jeżeli złożysz pozew bez wcześniejszego wezwania, a pozwany uzna roszczenie przy pierwszej czynności procesowej i wcześniej nie dał powodu do wszczęcia sprawy, sąd może obciążyć Cię kosztami procesu. Wysłanie wezwania przedsądowego ogranicza to ryzyko i wzmacnia argument, że skierowanie sprawy do sądu było rzeczywiście potrzebne.

Co powinno zawierać wezwanie?

Wezwanie powinno być sformułowane precyzyjnie. W pierwszej kolejności należy oznaczyć strony – pełną nazwę lub imię i nazwisko, adres, NIP lub KRS w przypadku przedsiębiorców. Następnie należy opisać zdarzenie i powstałą szkodę (np.: „zalanie lokalu nr 4 w budynku przy ul. … w dniu …”), wskazać podstawę prawną (art. 471 k.c. lub art. 441 § 3 k.c.) oraz kwotę roszczenia wraz z odsetkami od wskazanej daty. Do pisma należy załączyć dokumenty potwierdzające poniesiony koszt. Termin zwrotu należności warto określić jako 7 lub 14 dni od dnia doręczenia wezwania.

Roszczenie regresowe – przedawnienie i terminy dochodzenia roszczeń

Przeoczenie terminu przedawnienia może uniemożliwić skuteczne dochodzenie roszczenia. Warto pamiętać, że przedawnienie roszczenia regresowego biegnie niezależnie od terminów tzw. rękojmi (ustawowej odpowiedzialności za wady) dewelopera wobec nabywcy.

Ogólne zasady

• Termin: w relacjach między przedsiębiorcami roszczenie regresowe lub odszkodowawcze będzie często przedawniać się w terminie 3 lat. Początek biegu terminu i konkretne zasady zależą jednak od przyjętej podstawy prawnej oraz charakteru roszczenia.
• Początek biegu: orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjmuje, że przy klasycznym regresie (art. 441 § 3 k.c.) termin biegnie od dnia naprawienia szkody przez wierzyciela regresowego, nie od dnia powstania wady (por. wyrok SN z 12 lipca 1968 r., I CR 265/68). W praktyce roszczenie dewelopera najczęściej powstaje po poniesieniu kosztu usunięcia wady albo po zaspokojeniu roszczenia osoby trzeciej. Dokładny moment początku biegu przedawnienia zależy jednak od rodzaju roszczenia i chwili, od której można żądać zapłaty.
• Koniec terminu: zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż dwa lata. Może to w praktyce wydłużyć rzeczywisty czas na dochodzenie roszczenia nawet o kilkanaście miesięcy.

Roszczenie regresowe dewelopera wobec wykonawcy i podwykonawców

W relacji budowlanej deweloper najczęściej ma bezpośrednią podstawę roszczenia wobec swoje kontrahenta – generalnego wykonawcy, z którym zawarł umowę o roboty budowlane. Generalny wykonawca odpowiada wobec dewelopera za jakość robót również wtedy, gdy wada leży po stronie jego podwykonawcy.

Roszczenie bezpośrednie wobec podwykonawcy

Możliwość dochodzenia roszczeń bezpośrednio od podwykonawcy nie jest oczywista i nie stanowi standardowego rozwiązania. W typowym modelu inwestycyjnym dewelopera nie łączy z podwykonawcą bezpośrednia umowa. Brak takiej relacji wyklucza dochodzenie roszczeń wynikających z niewykonania lub wadliwego wykonania umowy.

Roszczenia wobec podwykonawcy można najczęściej rozważać na gruncie odpowiedzialności za czyn niedozwolony, jeżeli szkoda wynika z jego zawinionego działania lub zaniechania oraz istnieje związek między jego zachowaniem a powstałą szkodą. Taka możliwość może wynikać także z umowy, jeżeli przewiduje ona szczególne postanowienia pozwalające kierować roszczenia bezpośrednio przeciwko podwykonawcy.

Pułapki w umowach – sprawdź zanim wystąpisz z regresem

Przed skierowaniem roszczenia regresowego konieczna jest każdorazowa analiza treści zawartych umów, ponieważ to właśnie postanowienia umowne w znacznej mierze wyznaczają dopuszczalny zakres odpowiedzialności oraz realne granice dochodzonego regresu. Samo oparcie roszczenia na przepisach ustawowych może okazać się niewystarczające, jeżeli strony w umowie przewidziały szczególne zasady odpowiedzialności, jej ograniczenia albo wyłączenia. W szczególności należy zwrócić uwagę na następujące postanowienia:

• zapisy dotyczące kar umownych, w tym postanowienia przewidujące, że kara umowna stanowi wyłączne odszkodowanie za dane naruszenie. W takim przypadku należy zbadać, czy umowa nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania uzupełniającego ponad wysokość zastrzeżonej kary, względnie czy nie traktuje kary umownej jako pełnej kompensacji określonego naruszenia. Może to mieć istotne znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy wysokość kary umownej nie odpowiada rzeczywiście poniesionej szkodzie;
• zapisy wyłączające odpowiedzialność za tzw. szkody pośrednie, które w praktyce mogą być interpretowane jako wyłączenie odpowiedzialności za określone następstwa naruszenia, w tym utracone korzyści albo roszczenia kierowane przez osoby trzecie. Każdorazowo wymaga to oceny zakresu wyłączenia oraz jego wpływu na możliwość dochodzenia zwrotu poniesionych kosztów;
• zapisy wprowadzające limit odpowiedzialności, np. do określonego procentu wartości kontraktu. Przy poważnych wadach lub wysokich kosztach naprawy mogą one istotnie ograniczyć kwotę możliwą do dochodzenia;
• postanowienia dotyczące odbioru robót oraz terminów zgłaszania wad, ponieważ naruszenie tych wymogów może zostać wykorzystane przez drugą stronę jako argument przeciwko zasadności roszczenia albo jego wysokości.

Należy zatem podkreślić, że możliwość skutecznego dochodzenia regresu zależy nie tylko od treści przepisów prawa, lecz również od zapisów umowy. To właśnie treść umowy wyznacza w praktyce zakres odpowiedzialności, a tym samym powinna zostać szczegółowo przeanalizowana jeszcze przed wystąpieniem z roszczeniem do sądu.

Najczęstsze błędy przy dochodzeniu roszczenia regresowego

Przy dochodzeniu roszczeń regresowych występuje szereg typowych ryzyk, które mogą osłabić zasadność roszczenia albo utrudnić wykazanie jego wysokości. Dlatego jeszcze przed skierowaniem sprawy do sądu warto zwrócić szczególną uwagę na następujące kwestie:

1. Brak zawiadomienia wykonawcy przed usunięciem wady

Samodzielne usunięcie wady bez uprzedniego zawiadomienia wykonawcy i umożliwienia mu dokonania oględzin może w dalszym etapie sporu prowadzić do podważania przez niego zarówno przyczyny powstania wady, jak i zakresu wykonanych prac naprawczych i wysokości poniesionych kosztów. Ryzyko to można ograniczyć przez odpowiednie udokumentowanie wezwania wykonawcy do udziału w oględzinach, a także wykazanie jego odmowy, bierności albo braku reakcji.

1. Brak właściwej dokumentacji księgowej i kosztowej

W przypadku gdy naprawa została wykonana siłami własnymi dewelopera, niezbędne jest zgromadzenie dokumentów pozwalających na wykazanie rzeczywiście poniesionych kosztów. W szczególności zasadne jest sporządzenie noty obciążeniowej, kosztorysu powykonawczego, kart pracy oraz wyceny roboczogodziny odpowiadającej stawkom rynkowym. Brak tego rodzaju dokumentacji może utrudnić wykazanie wysokości dochodzonego roszczenia.

1. Wniesienie pozwu przed powstaniem roszczenia zwrotnego

Przyjmuje się, że roszczenie regresowe powstaje dopiero wtedy, gdy rzeczywiście poniesiesz koszt albo zaspokoisz roszczenie osoby trzeciej. W innych sytuacjach możliwość skutecznego dochodzenia roszczenia zależy od jego podstawy prawnej i sposobu wykazania szkody. Złożenie pozwu przed faktycznym powstaniem uszczerbku może więc zostać uznane za przedwczesne.

1. Przyjęcie niewłaściwej podstawy prawnej roszczenia

Istotnym błędem może być oparcie roszczenia wyłącznie na rękojmi (ustawowej odpowiedzialności za wady), gdy upłynął już termin jej dochodzenia. Warto pamiętać, że upływ tego terminu nie zamyka automatycznie drogi do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, np. na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, jeśli spełnione są warunki odpowiedzialności wynikającej z umowy. W odpowiednich przypadkach podstawą roszczenia może być także art. 441 § 3 Kodeksu cywilnego.

Wybór właściwej podstawy prawnej wpływa nie tylko na sposób uzasadnienia roszczenia, lecz także na sposób obliczania terminu przedawnienia.

1. Brak dowodu związku między działaniem wykonawcy a powstałą szkodą

Dla skutecznego dochodzenia roszczenia nie wystarcza samo wykazanie istnienia wady oraz poniesienia kosztów jej usunięcia. Konieczne jest również udowodnienie, że wada pozostaje następstwem działania lub zaniechania konkretnego wykonawcy. Innymi słowy, należy wykazać, że szkoda nie wynikała z innych przyczyn, takich jak sposób użytkowania lokalu lub budynku, ingerencja osób trzecich czy inne okoliczności niezależne od wykonawcy.

Inne przykłady roszczeń zwrotnych – poręczyciel i subrogacja ustawowa

Poniższe przykłady dotyczą prawnie odmiennych konstrukcji zwrotnych, które choć funkcjonalnie zbliżone do regresu budowlanego, opierają się na odrębnych podstawach prawnych. Należy ich nie mylić z roszczeniami omawianymi w części głównej artykułu.

Subrogacja ustawowa to sytuacja, w której osoba spłacająca cudzy dług wchodzi z mocy prawa w prawa wierzyciela wobec dłużnika. Oznacza to, że po zapłacie może żądać zwrotu od osoby, za którą zapłaciła.

Subrogacja ustawowa – poręczyciel spłacający kredyt (art. 518 k.c.)

Subrogacja ustawowa w przypadku spłaty długu przez poręczyciela stanowi odrębną konstrukcję prawną od klasycznego roszczenia regresowego w ścisłym znaczeniu. Jeżeli poręczyciel zaspokaja wierzyciela, nie powstaje po jego stronie nowe, samodzielne roszczenie zwrotne, lecz dochodzi do wstąpienia z mocy prawa w prawa zaspokojonego wierzyciela, do wysokości dokonanej zapłaty. Taki mechanizm przewiduje art. 518 § 1 pkt 1 k.c. Jego odrębność względem klasycznego regresu podkreślił również Sąd Najwyższy w uchwale z 17 lipca 2003 r., III CZP 43/03.

Jak skutecznie odzyskać pieniądze dzięki roszczeniu regresowemu?

Roszczenie regresowe albo roszczenie odszkodowawcze może stanowić istotny instrument ochrony interesów majątkowych dewelopera w sytuacji, gdy poniósł on odpowiedzialność wobec klienta za wady robót obciążające wykonawcę lub inny podmiot uczestniczący w realizacji inwestycji. Skuteczność dochodzenia tego rodzaju roszczeń zależy jednak w znacznej mierze od prawidłowego przygotowania sprawy, właściwego wyboru podstawy prawnej oraz terminowego podejmowania czynności. Warto pamiętać o następujących zasadach:

• uprzednie zawiadomienie wykonawcy o stwierdzonej wadzie przed przystąpieniem do samodzielnego usuwania jej skutków, tak aby umożliwić mu zajęcie stanowiska, dokonanie oględzin oraz ograniczyć ryzyko późniejszego kwestionowania przyczyny wady, zakresu naprawy albo wysokości kosztów;
• prawidłowe ustalenie podstawy prawnej roszczenia, przy czym w relacjach wynikających z umowy najczęściej kluczowe znaczenie będzie miała odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania;
• systematyczne gromadzenie dokumentacji na każdym etapie sprawy, obejmującej zarówno ujawnienie i charakter wady, jak i sposób jej usunięcia, wysokość poniesionych kosztów oraz ewentualnie wypłacone kwoty;
• skierowanie przedsądowego wezwania do zapłaty, co może mieć znaczenie zarówno dla ustalenia momentu, od którego można żądać zapłaty i naliczać odsetki, jak i dla późniejszego rozstrzygnięcia o kosztach procesu;
• kontrolowanie terminów przedawnienia, przy czym sposób ich liczenia powinien być każdorazowo oceniany z uwzględnieniem przyjętej podstawy prawnej roszczenia oraz chwili powstania uszczerbku w majątku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071) – w szczególności art. 118, art. 376, art. 415, art. 441, art. 455, art. 471, art. 473, art. 474, art. 484, art. 518, art. 647 i art. 647¹.
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 1968 r., I CR 265/68.
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2003 r., III CZP 43/03.
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 grudnia 2018 r., VI ACa 1572/17.
5. P. Drapała, Odpowiedzialność kontraktowa przedsiębiorcy budowlanego, C.H. Beck, Warszawa 2024.
6. Komentarz do Kodeksu cywilnego pod red. E. Gniewka (art. 376, art. 441, art. 471), C.H. Beck.
7. Z. Banaszczyk, Czyn niedozwolony jako źródło zobowiązania, C.H. Beck.

Często zadawane pytania (FAQ)

01 Czy muszę mieć wyrok sądu, aby wystąpić z roszczeniem regresowym?

Nie. Wcześniejszy wyrok sądu nie jest konieczny. Roszczenie regresowe powstaje najczęściej wtedy, gdy naprawisz szkodę albo zapłacisz odszkodowanie. W sporze z wykonawcą trzeba jednak wykazać, że wydatek był uzasadniony, miał właściwą wysokość i wynikał z jego odpowiedzialności. Warto też wcześniej poinformować wykonawcę o wadzie i dać mu możliwość jej sprawdzenia lub usunięcia.

02 Co zrobić, gdy wykonawca ogłosił upadłość?

W większości przypadków należy zgłosić wierzytelność syndykowi w trybie przewidzianym w Prawie upadłościowym, obecnie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe (KRZ). Dopiero zgłoszenie pozwala brać udział w postępowaniu upadłościowym i ubiegać się o zaspokojenie z funduszów masy upadłości. Trzeba jednak pamiętać, że poziom zaspokojenia zależy od zasad podziału masy upadłości i kategorii należności, dlatego odzyskanie całej kwoty nie jest pewne.

03 Czy regres dotyczy też kar umownych?

Tak, w niektórych sytuacjach można dochodzić od wykonawcy lub podwykonawcy kwoty, która odpowiada karze umownej zapłaconej inwestorowi. Dotyczy to przypadków, gdy kara była skutkiem niewykonania albo wadliwego wykonania obowiązków przez ten podmiot. Najczęściej będzie to roszczenie odszkodowawcze z art. 471 k.c., a nie klasyczny regres. Trzeba wykazać zasadność zapłaty kary, jej wysokość, związek z działaniem wykonawcy, a także sprawdzić, czy umowa nie ogranicza odpowiedzialności.

04 Czy mogę potrącić roszczenie z bieżącego wynagrodzenia wykonawcy?

Tak, jeżeli spełnione są warunki potrącenia. Obie strony muszą być jednocześnie wobec siebie dłużnikiem i wierzycielem, roszczenia muszą nadawać się do potrącenia, a ich zapłaty można już żądać. Potrącenie następuje przez złożenie oświadczenia drugiej stronie – najlepiej w formie pisemnej. Jeśli roszczenie jest sporne, rośnie ryzyko zakwestionowania skuteczności potrącenia.

05 Czy podwykonawca odpowiada solidarnie z generalnym wykonawcą za wady?

Z reguły nie. Solidarność z art. 647¹ k.c. dotyczy zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy, a nie odpowiedzialności za wady robót. Zwykle inwestor lub deweloper kieruje roszczenia do generalnego wykonawcy, a ten może dochodzić ich dalej od podwykonawcy na podstawie łączącej ich umowy. Bezpośrednia odpowiedzialność podwykonawcy wobec inwestora może wchodzić w grę wyjątkowo, np. gdy wyrządził szkodę własnym zawinionym działaniem.

06 Jaki jest termin przedawnienia w relacjach między przedsiębiorcami?

Nie ma jednego terminu dla każdej sprawy. Często wynosi on 3 lata, ale zależy od rodzaju roszczenia i przepisów mających zastosowanie. Najczęściej liczy się go od dnia, w którym można skutecznie żądać zapłaty.

07 Czy mogę skierować roszczenie bezpośrednie do ubezpieczyciela OC wykonawcy?

Tak, w wielu przypadkach można dochodzić odszkodowania bezpośrednio od ubezpieczyciela OC wykonawcy. Trzeba jednak sprawdzić, czy szkoda mieści się w zakresie ochrony, czy nie ma wyłączeń odpowiedzialności, jaka jest suma ubezpieczenia oraz czy roszczenie nie jest przedawnione. W wielu przypadkach termin przedawnienia wynosi 3 lata.