Obsługa prawna inwestycji w zabytkową kamienicę

Wyzwanie

Klient, prywatny inwestor, planował nabycie lokali w zabytkowej kamienicy, której rewitalizacja była w toku, z myślą o zbudowaniu portfela najmu oraz ewentualnej sprzedaży części lokali po zakończeniu modernizacji. Remonty nie były zakończone w chwili zakupu, a równolegle prowadzone były rozmowy z przyszłymi najemcami. Ryzyko prawne obejmowało zobowiązania wobec dotychczasowych lokatorów, potencjalne opóźnienia prac remontowych oraz konieczność precyzyjnego opisania warunków, jakie miały zostać spełnione przed finalizacją transakcji.

Na czym polegał główny problem?

Głównym problemem było pogodzenie niezakończonego procesu remontowego z koniecznością zabezpieczenia interesów finansowych inwestora i ciągłości najmu.

W praktyce oznaczało to:

• Ryzyko związane z brakiem zakończonych remontów w momencie zakupu.
• Ryzyko podwójnych zobowiązań wobec dotychczasowych i nowych najemców.
• Niejednoznaczność co do kosztów i odpowiedzialności za prace remontowe.
• Ryzyko przestojów w najmie przy zmianie właściciela nieruchomości.

Strategia działania

Zespół prawników objął doradztwem zarówno etap przed zakupem, jak i po nabyciu nieruchomości.

• Audyt prawny lokali – zweryfikowaliśmy tytuły prawne, zobowiązania wobec najemców oraz kwestie administracyjne.
• Umowy przedwstępne i docelowe – przygotowaliśmy i wynegocjowaliśmy dokumentację z naciskiem na zabezpieczenie interesów finansowych klienta.
• Równoległe prowadzenie remontów i najmu – opracowaliśmy rozwiązania umożliwiające jednoczesne prowadzenie prac remontowych i zawieranie nowych umów najmu.
• Zakończenie relacji z dotychczasowymi najemcami – doradzaliśmy w zakresie wypowiadania umów zgodnie z przepisami i przy zachowaniu harmonii relacji biznesowych.

Co przesądziło o skuteczności działania?

Decydujące znaczenie miało wprowadzenie do umów zapisów warunkowych, uzależniających wykonanie zobowiązań stron od faktycznego ukończenia prac remontowych. Takie rozwiązanie pozwoliło inwestorowi zawierać umowy najmu z nowymi najemcami jeszcze przed zakończeniem modernizacji, zamiast czekać na formalne domknięcie remontu. Równoległe prowadzenie procesu komercjalizacji i prac budowlanych ograniczyło okresy pustostanów i przyspieszyło zwrot z inwestycji.

Co oznacza zasada, że sprzedaż nieruchomości nie przerywa najmu?

Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego w razie zbycia nieruchomości będącej przedmiotem najmu nabywca wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce dotychczasowego wynajmującego, a umowy najmu nie wygasają wraz ze zmianą właściciela. Nabywca może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, nawet jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony. Uprawnienie to nie przysługuje mu, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną, a lokal został już wydany najemcy.

Zakres naszych działań

• Audyt prawny lokali, w tym weryfikacja tytułów prawnych i zobowiązań wobec najemców.
• Przygotowanie i negocjowanie umów przedwstępnych oraz docelowych.
• Opracowanie rozwiązań umożliwiających równoległe prowadzenie remontów i komercjalizacji.
• Doradztwo w zakresie wypowiadania umów dotychczasowym najemcom.
• Udział w negocjacjach i finalizacji umów najmu z nowymi najemcami.

Kluczowe przeszkody – jak je pokonano?

• Brak zakończonych remontów – wprowadziliśmy zapisy warunkowe w umowach, uzależniając wykonanie zobowiązań od faktycznego ukończenia prac.
• Ryzyko podwójnych zobowiązań wobec najemców – zastosowaliśmy precyzyjne harmonogramy i wypowiedzenia umów zgodne z ustawowymi terminami.
• Niejednoznaczność kosztów i odpowiedzialności remontowych – umowy najmu zawierały szczegółowe postanowienia dotyczące standardu wykończenia i momentu przejęcia lokalu.
• Potrzeba ciągłości najmu przy zmianie właściciela – wspieraliśmy prowadzenie rozmów z obecnymi i nowymi najemcami, aby uniknąć przestojów.

Jaki był efekt biznesowy i prawny?

Inwestor przeprowadził transakcję i proces komercjalizacji bez przestojów w najmie, zachowując pełną kontrolę nad harmonogramem inwestycji.

• Płynne przejęcie lokali od dotychczasowych najemców i przygotowanie ich pod nowy standard.
• Zawarcie kilku umów najmu jeszcze przed zakończeniem remontów, co ograniczyło okresy pustostanów.
• Jasne i egzekwowalne umowy, które ograniczyły ryzyko sporów z kontrahentami i partnerami budowlanymi.
• Optymalizacja harmonogramu transakcji, umożliwiająca równoległe prowadzenie remontu i komercjalizacji.

Jakie wnioski możesz wyciągnąć z tej sprawy?

• Projekty rewitalizacyjne wymagają szczegółowego przygotowania prawnego jeszcze przed zakupem nieruchomości.
• Warunkowe umowy pozwalają zabezpieczyć interesy inwestora, gdy transakcja zależy od zakończenia prac remontowych.
• Przy nieruchomościach z istniejącymi najemcami kluczowe jest strategiczne planowanie procesu wypowiedzeń i negocjacji.
• Odpowiednia konstrukcja prawna umożliwia równoległe prowadzenie remontu i komercjalizacji lokali.

Planujesz inwestycję w nieruchomość wymagającą rewitalizacji?

Przeanalizujemy Twoją transakcję i zaproponujemy rozwiązania prawne zabezpieczające Twoje interesy na etapie zakupu, remontu i komercjalizacji.